Инвестиции в недвижимость на Бали: что проверять, прежде чем считать доходность

Короткий ответ

• Титул и срок решают, чем вы вообще владеете: лизхолд это годы и формула продления в акте, а не сертификат с автоматическим переоформлением.
• Зонирование и разрешения решают, что на участке законно можно строить и делать, включая вопрос, можно ли вообще сдавать объект в аренду.
• Застройщик и стадия стройки решают, покупаете вы прогресс или обещание; закон отдельно ограничивает, сколько застройщик вправе собрать до выполнения четырех условий.
• Ликвидность решает, что происходит на выходе: лизхолд теряет в цене с каждым прошедшим годом, а переуступка остатка срока требует отдельного права в акте.
• Налоги ложатся в трех разных точках и по-разному считаются в зависимости от титула: на сделку, каждый год владения и на доход от аренды.
• Валюта это факт объекта, а не предпочтение: цены в каталоге заданы в долларах США или индонезийских рупиях, рублевой цены нет нигде на площадке.
• Рынок за 2025 и 2026 годы больше изменился в правилах, чем в опубликованном направлении цен, и прогнозов на этот счет мы не даем.

Титул и срок: что на самом деле держит покупатель

Разбор начинается с того, чем покупатель будет владеть, а не с того, что ему покажут на просмотре. Фрихолд закреплен за гражданами Индонезии, у иностранца три рабочих маршрута, и мы разбираем их отдельно (leasehold-vs-freehold). Для лизхолда, а это подавляющее большинство объектов на рынке, актив это годы и формула продления, записанные в нотариальном акте, а не титул. В последний день срока договор заканчивается сам, по закону, без уведомления (статья 1570 Гражданского кодекса).

Каталог показывает эту картину без прикрас: из пятнадцати объектов на момент проверки, сентябрь 2026, фрихолд один, Bingin Elements в Улувату, от $661K, у остальных лизхолд со сроками от «до 2050» до «до 2059», у части бейдж читается как «27+30 лет». Плюс в такой записи показывает структуру срока, а не гарантию: что именно стоит за второй частью, обычная опция, приоритетное право или ничего не написано, решает только текст акта (leasehold-term-badge).

Судьба построек в конце срока тоже не подразумевается, а прописывается: земля и постройки в индонезийском праве разделены, и если акт молчит, по рыночному умолчанию вилла и бассейн переходят владельцу земли без компенсации. Это тот пункт, который решает, останется ли у сделки хоть какая-то остаточная ценность к моменту, когда встанет вопрос о доходности (leasehold-expiry).

Зонирование и разрешения: что законно строить и можно ли сдавать

PBG, разрешение на строительство, с 2021 года заменяет прежний IMB, должно существовать до начала стройки и соответствовать тому, что реально строится, этаж за этажом. Отдельный сертификат SLF подтверждает, что готовое здание прошло приемку. Зонирование покупатель может проверить сам по публичным картам BHUMI, GISTARU и RDTR еще до первого платежа (developer-check).

С конца 2025 года на Бали действует запрет на перевод сельскохозяйственной земли под новую застройку по всей провинции: сначала инструкция губернатора 5/2025, затем региональный акт Perda Bali 4/2026. Участки, уже зонированные под другое использование и с действующим PBG, строить по-прежнему можно. Это факт конкретного участка, а не района целиком, и его проверяют по каждому объекту отдельно.

Легальность краткосрочной аренды это отдельный юридический факт, не следствие титула и не следствие зонирования. Циркуляр Министерства туризма 4/2025 установил для операторов размещения срок до 31 марта 2026 года на получение лицензии через OSS, а 27 мая 2026 года министерство назвало около 1600 нелицензированных операторов по всей стране, подлежащих исключению из площадок с 1 августа 2026 года. Вопрос «можно ли сдавать этот конкретный объект» проверяется по лицензии, а не принимается на веру.

Застройщик и стадия стройки: что именно ограничивает закон

Покупка на этапе стройки это не риск вообще, а конкретная точка в строительстве, к которой должен быть привязан платеж. По закону 1/2011 о жилье и жилых зонах, статья 42, продавать дом по предварительному договору (PPJB) можно только при одновременном выполнении четырех условий: определенность статуса земли, определенность условий самого договора, наличие основного разрешения на строительство и готовность инфраструктуры, плюс не менее 20 процентов завершенной стройки.

Тот же закон прямо ограничивает, сколько застройщик вправе собрать до выполнения этих условий: сбор свыше 80 процентов это уголовно наказуемое деяние, до одного года лишения свободы или штраф до 1 000 000 000 рупий (статьи 45, 138 и 155). Здесь важна оговорка, которую стоит повторить именно в этом разделе: этот режим защиты покупателя охватывает продажу дома по этому конкретному закону, а часть балийских сделок с лизхолдом структурирована как аренда земли плюс отдельный договор подряда и может формально оказаться вне этого режима, так что потолок в 80 процентов не гарантирован автоматически на каждом объекте (developer-check).

Обязательного эскроу в Индонезии для таких сделок нет, платежи по этапам идут прямо на счет застройщика, поэтому на практике защитой служит сама схема платежей: привязка к этапам стройки, фундамент, каркас, кровля, сдача, а не к календарным датам.

Ликвидность и выход: что остаток срока стоит следующему покупателю

• Лизхолд по своей конструкции теряет в цене: чем короче остаток срока, тем глубже дисконт при перепродаже, и это рыночный факт, а не наша оценка.
• Переуступка остатка срока следующему покупателю возможна только если акт прямо дает такое право; иначе Гражданский кодекс ее запрещает.
• Собственный сбор застройщика за переуступку или административную обработку это условие конкретного акта, а не общая рыночная константа, и его читают построчно, а не предполагают.
• Цену следующему покупателю двигает сильнее, чем отделка или вид, именно то, переходит ли документированное и передаваемое право продления вместе с переуступкой.

Бейдж в каталоге, «N+M лет» или «лизхолд до YYYY», называет только срок, а не условия продления или переуступки: это дает точку отсчета, но не отвечает на вопрос о выходе, отвечает только акт (leasehold-term-badge).

Налоги: на сделку, каждый год и на доход от аренды

• Покупка лизхолда: сторона покупателя в рыночной практике 2026 года это примерно 1-2 процента сверху цены, работа нотариуса; налога на приобретение (BPHTB) нет, потому что аренда не переход титула.
• Покупка фрихолда, Hak Pakai или HGB: сторона покупателя около 6-7 процентов, из них 5 процентов налог BPHTB (закон 1/2022), около 1 процента нотариус и небольшой сбор регистрации.
• Сторона продавца тоже зависит от структуры: 2,5 процента итогового подоходного налога при переходе титула (правительственное постановление 34/2016), либо 10 процентов с дохода от аренды для резидента и 20 процентов для нерезидента; на Бали часто указывают цену «чистыми владельцу», и тогда налог продавца по факту переходит в сумму покупателя, если в договоре не написано иначе.
• НДС применяется только при покупке нового объекта у застройщика, эффективная ставка 11 процентов для обычной недвижимости (PMK 131/2024).
• Каждый год владения: земельный и имущественный налог PBB ограничен максимум 0,5 процента от оценочной стоимости (закон 1/2022, статья 41), база это доля от NJOP, которую устанавливает регентство; на лизхолде счет по умолчанию выставляют владельцу земли, а кто платит по факту, решает акт.

Валюта: доллары, рупии и рублевая рамка

Цены в каталоге заданы по каждому объекту отдельно, в долларах США или индонезийских рупиях, и между собой не конвертируются как утверждение о стоимости. На момент проверки, сентябрь 2026, диапазон идет от $101K, апартаменты PREDMET.CEMAGI в Чемаги, до $1,25M, Royale Residence в Улувату, единственный фрихолд в подборке, Bingin Elements в Улувату, от $661K. В кластере Чангу, Чангу, Берава, Переренан, четыре объекта, от $145K, апартаменты Awwa в Бераве, вилла Privé Pererenan от $248K. В кластере Улувату, Улувату, Унгасан, четыре объекта, от $129K.

Рублевой цены на площадке нет и не появится: сколько покупатель фактически платит, определяет валюта, в которой указан объект, и, на момент подписания, цифра в нотариальном акте, которая при переходе титула обычно записывается в рупиях независимо от долларовой цифры в объявлении. Перевод этой суммы в рубли на момент платежа это вопрос вашего собственного банка, а не число, которое площадка или объявление могут гарантировать. Переключатель валют в каталоге показывает ориентировочный пересчет со знаком приблизительности и датой курса, это удобство отображения, а не цифра для договора.

Рынок 2026 года: факты, а не прогноз

2025 год стал рекордным по прибытиям, 6 948 754 прямых иностранных туристов (BPS Bali, плюс 9,72 процента), а январь-июнь 2026 года прошел ниже прошлого года, 3 203 156, минус 2,42 процента. Загрузка классифицированных отелей выросла с 60,62 процента за 2025 год до 64,87 процента в июне 2026 года (BPS Bali); это данные по отелям, официальной статистики по загрузке вилл не существует.

Последний доступный первичный отчет по ценам продаж, REID за третий квартал 2025 года, показывает медианную цену продажи около $299 000 против медианной цены объявления $344 000, разрыв 13,2 процента; отдельно по виллам $369 000 в объявлении против $324 000 по факту продажи, при предложении на 81,8 процента в лизхолде. Более свежего первичного отчета мы не нашли; цифры, которые приписывают первому полугодию 2026 года, идут из вторых рук и в этот текст не попадают по этой причине (bali-market-2026).

Изменения правил 2025 и 2026 годов, ограничение на перевод сельхозземли, запрет номинального владения, контроль лицензирования краткосрочной аренды, поменяли то, что законно можно строить и сдавать на конкретном участке; маршруты владения и налоговые ставки они не тронули. Что именно разрешено сегодня на конкретном участке, это вопрос уровня участка, а не заголовка новости.

Что мы делаем перед тем, как назвать объект инвестицией

• Сверяем сертификат и зонирование по публичным реестрам BHUMI, GISTARU и RDTR раньше, чем смотрим фотографии.
• Читаем в акте формулировку опциона продления, право переуступки и судьбу построек на конец срока.
• Проверяем регистрацию застройщика, историю судебных дел и схему платежей по этапам стройки, до того как двигается первый депозит.
• Проверяем статус разрешений, который реально дает право на аренду, а не устное заверение, что «сдавать здесь можно».
• Уточняем валюту и налоговую схему именно для этого титула вместе с нотариусом и, где нужно, налоговым консультантом.

Мы не публикуем доходность, ставку возврата или доход от аренды ни по одному объекту каталога и не печатаем таких строк на карточках: все проверки выше отвечают на вопрос, можно ли объект вообще покупать. Расчет на собственных цифрах покупателя, после того как эти проверки пройдены чисто, стоит отдельной страницы.